Achetez un logement en union
libre
DES PRECAUTIONS A PRENDRE
- Vous vivez
maritalement et vous envisagez d'acheter ensemble votre résidence
principale. Juridiquement vous n'avez pas de liens avec votre
concubin, c'est pourquoi vous ne bénéficiez pas des mêmes
dispositions que les couples mariés qui acquièrent un logement.
- Vous avez donc
particulièrement intérêt à organiser l'acquisition de votre
logement pour éviter les déconvenues qui pourraient entraîner la
nécessité de vendre, au décès de l'un d'entre vous ou en cas de
mésentente. Les précautions sont d'autant plus importantes que
vous avez des enfants avec votre concubin et/ou d'une autre union.
- Prenez conseil auprès
d'un notaire : il vous aidera à déterminer la solution la mieux
adaptée sur le plan juridique et fiscal.
Plusieurs formules
d'acquisition sont possibles, notamment, l'achat en indivision,
formule la plus courante ; la tontine, rare en pratique ; ou l'achat
en SCI, société civile immobilière.
- Vous devrez opérer
un choix délicat, en fonction des incidences fiscales et des
personnes que vous cherchez à protéger en priorité, particulièrement
au décès de l'un d'entre vous : les enfants ou le concubin
survivant.
VOUS ACHETEZ EN
INDIVISION
- Vous partagez la
propriété du logement,
- soit à part égale : chacun en
possède la moitié,
- soit de façon inégale : l'un
possède 70 %, l'autre 30 % par exemple.
- Veillez à ce que
la répartition qui figure dans l'acte de vente corresponde à la
contribution de chacun d'entre vous au financement du logement.
- Vous ne pouvez
vendre ni prendre une décision concernant le logement sans l'accord
de l'autre : par exemple, si le logement est situé dans une
copropriété, vous devez vous mettre d'accord sur celui qui aura
pouvoir de voter en assemblée générale.
- Si l'un d'entre
vous veut mettre un terme à l'indivision et demande le partage,
l'autre ne peut pas le refuser. En cas de refus, il est nécessaire
de recourir au tribunal.
- Vous pouvez passer une
convention d'indivision entre vous :
- Etablie par
acte notarié, dans l'acte d'acquisition ou séparément, elle
prévoit les modalités de gestion de l'indivision et la
situation en cas de séparation ou de décès.
- La convention
peut être établie pour une durée déterminée, dans la
limite de 5 ans maximum, renouvelable d'un commun accord, ou
pour une durée indéterminée.
- Elle peut prévoir
:
- - la désignation
de l'un des indivisaires comme gérant ou bénéficiaire du
droit de vote à l'assemblée des copropriétaires ;
- - au décès
de l'un, la faculté d'acquisition par le survivant de la
quote-part du défunt.
- Au décès de l'un d'entre vous
:
- En l'absence de convention,
l'autre n'a aucun droit sur l'héritage : ce sont les héritiers
du concubin décédé qui deviennent propriétaires de sa part
; le survivant sera donc en indivision avec eux. Pour éviter,
en cas de conflit, d'être dans l'obligation de vendre le
logement, vous et votre concubin pouvez vous léguer chacun
par testament l'usufruit de votre part. Sur le plan fiscal, la
succession sera imposée au taux maximum (60 %).
- Si vous avez établi une
convention, elle peut prévoir qu'au décès de l'un, le
survivant pourra acquérir la quote-part du défunt - en
usufruit ou en nue-propriété- et que la gérance sera confiée
au survivant.
- Pour financer l'acquisition,
renseignez-vous sur les avantages que pourrait présenter, dans
votre cas, un contrat d'assurance- vie.
En cas de séparation : si vous êtes d'accord pour vendre le
logement, vous vous partagez le prix, proportionnellement à vos
quotes-parts respectives. Celui qui désire conserver l'immeuble
a un droit de priorité pour racheter sa part à l'autre. Vous
pouvez aussi décider de maintenir l'indivision et convenir que
l'un d'entre vous restera dans les lieux en contrepartie d'une
indemnité dont vous fixerez ensemble le montant.
- En l'absence de convention, en
cas de désaccord c'est le tribunal de grande instance qui
ordonne le partage ou la poursuite de l'indivision pendant 2 ans
maximum.
- Si vous avez passé une
convention d'indivision,
- A durée déterminée, vous êtes
théoriquement liés jusqu'à son expiration, celui d'entre
vous qui désire un partage immédiat peut exceptionnellement
demander au juge de mettre fin à la convention de façon
anticipée;
- A durée indéterminée, le
partage peut alors être provoqué plus facilement, à tout
moment pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à
contretemps.
- LA TONTINE OU PACTE
TONTINIER
- Lorsque vous
achetez en commun votre résidence principale, il s'agit d'une
convention insérée dans l'acte d'acquisition, appelée clause de
tontine, qui, au décès de l'un d'entre vous, rend le survivant,
seul propriétaire du logement, quelle que soit sa part versée lors
de l'achat.
- De votre vivant,
vous bénéficiez l'un et l'autre d'un droit de jouissance commun
sur le logement.
- A défaut d'accord
pour renoncer à la clause et vendre le logement, la situation est
bloquée jusqu'au décès de l'un d'entre vous. Le tribunal ne peut
pas vous départager .
- A la différence de
ce qui est possible en indivision, aucun d'entre vous ne peut exiger
le partage.
- Lors du décès du
premier d'entre vous, le survivant se retrouve seul propriétaire du
logement et il est considéré l'avoir été depuis la date
d'acquisition du logement. Le coacquéreur décédé est réputé
n'avoir jamais été propriétaire du logement : ses héritiers
n'ont aucun droit sur le logement le survivant devra cependant payer
des droits.
L'ACHAT
DU LOGEMENT EN SCI
- Vous constituez une SCI, société
civile immobilière, par contrat.
- Vous avez intérêt
à en confier la rédaction à un professionnel, un notaire, par
exemple. Les frais d'acte sont fixés librement : renseignez-vous
auprès du notaire sur leur montant. Vous recevez des parts sociales
proportionnelles à vos apports respectifs. C'est la SCI qui achète
et devient propriétaire du logement ; vous êtes l'un et l'autre
locataires ou occupants à titre gratuit de la société. Vous devez
tenir des assemblées et une comptabilité régulière. Vous êtes
chacun indéfiniment responsable des dettes de la SCI,
proportionnellement à votre quote-part.
- Si l'un d'entre
vous est déjà propriétaire d'un logement, il peut l'apporter en
nature à la SCI constituée à cet effet : en contrepartie, il reçoit
des parts pour une valeur équivalente. Il peut apporter à la SCI
la pleine propriété du bien ou la seule nue-propriété. Les
statuts peuvent prévoir que, de votre vivant, vous n'avez valeur équivalente.
Il peut apporter à la SCI la pleine propriété du bien ou la seule
nue-propriété. Les statuts peuvent prévoir que, de votre vivant,
vous n'avez pas le droit de céder vos parts à une personne extérieure
à la SCI, même à vos ascendants ou descendants. L'un des associés
(vous ou votre concubin) peut toutefois racheter les parts de société
de celui qui veut céder.
- En cas de décès :
les statuts de la SCI peuvent notamment prévoir qu'en cas de décès
du premier d'entre vous, la société sera dissoute ou qu'elle
continuera avec le seul associé survivant ; le survivant pourra
dans ce cas racheter aux héritiers, sans qu'ils puissent s'y
opposer, la valeur de leurs parts.
- En cas de mésentente : il est
difficile de sortir de la SCI (sa durée peut atteindre 99 ans).
- soit, celui d'entre vous qui
veut se retirer dans les conditions prévues par les statuts,
peut obtenir le rachat de ses parts par la société ou
l'attribution du logement ;
- soit, vous et votre concubin
votez la dissolution de la SCI dans les conditions prévues par
les statuts et le logement est partagé à moins d'un accord
pour sa vente.
- En cas de désaccord,
vous devrez saisir le tribunal qui peut prononcer la dissolution ;
celui qui habite le logement pourra demander au juge qu'il lui soit
attribué en priorité.
- Votre notaire vous conseillera
peut-être de procéder à une acquisition ou à un démembrement
croisé.
- Chacun d'entre vous
achète la nue-propriété d'une moitié indivise des titres et
l'usufruit de l'autre moitié.
- Lors du décès du
premier d'entre vous, l'usufruit du défunt s'éteint ; le survivant
se retrouve avec la moitié en pleine propriété sans droit de
succession à payer et conserve l'autre moitié en usufruit. Les héritiers
ne récupèrent que la moitié en nue-propriété du défunt ; le
concubin survivant évite ainsi le risque d'être évincé du
logement par les héritiers du défunt.
- Au décès du
second concubin , la pleine propriété de la moitié des parts va
aux héritiers du premier défunt, l'autre moitié aux héritiers du
second défunt.
- La décision de
dissoudre la SCI est prise dans les conditions prévues par les
statuts (à la majorité ou l'unanimité). S'agissant d'une SCI avec
deux concubins, chacun possède la moitié des parts et l'usufruit
de l'autre moitié et peut s'opposer à la vente de l'immeuble.
- L'acquisition d'un logement en
SCI ne bénéficie pas de certains des avantages accordés aux
personnes physiques qui acquièrent leur résidence principale.
- Les associés
de la SCI ne peuvent, ni bénéficier d'un prêt à 0 %, ni des
réductions d'impôts pour intérêts d'emprunt ou travaux, ni
utiliser leur plan d'épargne logement pour l'acquisition.
Seul
celui qui figure dans l'acte de vente a un droit sur le logement
- Si un seul concubin est propriétaire
du logement ou s'il achète seul : l'autre n'est protégé par
aucun statut. Le logement peut être vendu sans son accord ; il
est sans droit ni titre et peut, en cas de désaccord ou au décès
du concubin propriétaire être expulsé. Son concubin, propriétaire,
peut toutefois lui faire un contrat de location ; il a alors les
mêmes droits que tout locataire.
- En cas de construction d'une
maison sur un terrain appartenant à l'un d'entre vous : sauf
convention contraire, la construction devient " propriété
" du propriétaire du sol quand bien même elle serait
financée intégralement par l'autre ! Avant d'engager votre
projet, vous aurez donc intérêt à passer un contrat devant
notaire pour clarifier les choses et éviter que l'un ne soit lésé.
LE
FINANCEMENT DU LOGEMENT ET L'EMPRUNT
- Avant de vous
prêter de l'argent, l'établissement de crédit pourra apprécier
vos revenus séparément et non pas globalement comme il le
ferait si vous étiez mariés : il se peut que vous obteniez, de
ce fait, un prêt d'un montant inférieur.
- Par ailleurs,
l'opération présentant plus de risques pour l'établissement
de crédit, il est possible qu'il vous accorde un prêt à un
taux légèrement supérieur à celui que vous obtiendriez si
vous étiez mariés.
- Vous et votre concubin pouvez
être coemprunteurs : vous empruntez en principe solidairement
pour financer le logement que vous achetez en commun. Chacun
d'entre vous est totalement engagé vis-à-vis de l'établissement
de crédit pour le montant total prêté. Vous êtes dans la même
situation lorsque l'un emprunte et l'autre est caution
solidaire.
- Vous pouvez aussi emprunter séparément
auprès de l'établissement de votre choix, mais cette formule
est plus rare en pratique ; chacun des contrats de prêt est
alors passé sous la condition de la passation du contrat de
prêt par l'autre concubin. S'agissant d'un prêt d'épargne
logement, si vous avez chacun droit à un prêt, vous
empruntez séparément.
- Si l'un
d'entre vous participe au financement du logement sans figurer
dans l'acte de vente du logement, il peut être considéré
comme donateur ou comme créancier, à ce dernier titre, il
peut se faire rembourser la somme qu'il a prêtée au concubin
acquéreur, mais il n'a aucun droit sur la propriété du
logement. Il a intérêt à faire signer à son concubin, une
reconnaissance de dettes pour le prêt qu'il lui a consenti ou
pour les charges du logement qu'il a payées.
- Pour avoir un
droit sur le logement, il est impératif que vous soyez non
pas coemprunteurs, mais coacquéreurs, c'est à dire que vos
deux noms figurent dans l'acte de vente.
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