En raison de la crise sanitaire
actuelle votre assemblée générale n'a certainement pu se tenir, les
comptes de l'immeuble n'ont donc pu être approuvés et nous ne
pouvons vous fournir la régularisation des charges du dernier
exercice. Rassurez vous ! Vous avez déjà entre vos mains l'ensemble des
éléments nécessaires* à votre déclaration de revenus fonciers 2019.
Quant à la régularisation des charges récupérables auprès de votre
locataire vous disposez d'un délai de 3 ans pour la faire, donc pas
d'inquiétude !
Déclaration des
revenus Fonciers
En copropriété,
la déclaration des revenus fonciers a une particularité : le
propriétaire déduit les provisions trimestrielles et l’année
suivante une régularisation est opérée en fonction de l’arrêté des
comptes du syndic.
Fiscalement, la
prise en compte des charges de copropriété s'effectue en deux temps.
Dans un premier temps, vous devez déduire pour leur montant total
les provisions pour charges et pour travaux votés que vous avez
versées au cours de l'année fiscale** au syndic (somme des appels
réglés à indiquer ligne 229 du formulaire n°2044). Par la suite, une
régularisation doit être faite en N+1 au titre des provisions
déduites l'année d'avant mais correspondant à des charges non
déductibles ou récupérables sur le locataire (déclaration n°2044
ligne 230). Chaque année, après l'approbation des comptes en
Assemblée Générale, ces provisions sont régularisées en fonction des
dépenses réelles. Le Cabinet Dodim vous adresse alors la
régularisation des charges du dernier exercice approuvé qui précise
les charges locatives.
Doivent donc être régularisé en ligne 230 et donc réintégré à votre
revenu, la fraction des provisions déduite au titre de l'année
d'avant, correspondant aux charges récupérables sur le locataire et
l'éventuel solde positif résultant de l'approbation des comptes (à
l'inverse, un solde négatif sera déduit).
Ligne 229 :
Provisions pour charges payées en 2019
Les provisions pour charges sont déductibles des revenus fonciers.
Ces provisions correspondent aux appels trimestriels que nous vous
adressons, utilisés pour les dépenses courantes et les petits
travaux. Sont déductibles les provisions pour :
- Charges de maintenance, de fonctionnement et d'administration des
communs
- Petits travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble,
études techniques,...
Ces provisions incluent certaines dépenses récupérables qui ne sont
pas déductibles. La ligne « Régularisation des provisions » permet
de rattraper l’excédent de déduction, avec une année de décalage.
Ligne 230 :
Régularisation des provisions pour charges
Il faut régulariser les provisions que vous avez déduites l'année
passée : ces provisions contenaient des charges récupérables (non
déductibles) et des charges déductibles. L'objectif de la
régularisation est de réintégrer la partie non déductible de ces
provisions.
La régularisation suit la formule suivante :
Régularisation année N-2 = ("Provisions pour charges" versée en
année N-2) - ("Arrêté des comptes du syndic: Charges déductibles"
pour l’année N-2).
Pour l'arrêté des comptes, le Cabinet Dodim vous adresse rapidement
après l'approbation des comptes en Assemblée un récapitulatif annuel
("Régularisation de charges") qui précise les charges locatives
récupérables, les charges déductibles (soit les charges non
locatives) et le solde.
Par exemple en
2020, pour votre déclaration de revenus 2019 :
En 2018, vous avez versé 1000€ de provisions (sommes des 4 appels de
charges trimestrielles que vous avez réglées + éventuels appels
travaux votés en assemblée).
En 2019, vous avez versé 1025€ de provisions (sommes des 4 appels de
charges trimestrielles que vous avez réglées + éventuels appels
travaux votés en assemblée).
En 2019, le syndic vous a envoyé un arrêté des comptes pour 2018 :
- Charges locatives : 600€
- Charges non locatives (=charges déductibles) = 350€
- Solde positif (dépenses réelles inférieures au budget prévisionnel
voté)= 50€ conservés pour les provisions 2019.
Pour la déclaration des revenus 2019 (en 2020), vous déclarez :
- Ligne 229 Provisions pour charges = 1075€ (vous avez versé 1025€
et il faut ajouter les 50€ de solde positif)
- Ligne 230 Régularisation des charges 2018 = 650€ (provisions 2018
(1000€) - charges déductibles 2018 (350€)).
DÉDUCTION DES
TRAVAUX DE L'ANNÉE N-1 : MESURE EXCEPTIONNELLE
Ligne 229 bis : Déduction de 50 % des travaux déductibles
compris dans les provisions de 2018
En raison de la mise en place du prélèvement à la source et de
l'année blanche en 2018, les travaux déductibles du revenu foncier
2019 sont égaux à : 50 % des travaux 2018.
Cette règle concerne également les travaux inclus dans les
provisions de copropriété, elle s'applique de la manière suivante :
Sur le revenu foncier 2019 : déduction de 50 % des travaux
déductibles inclus dans les charges de copropriété de 2018.
Pour des cas
particuliers et en cas de doute nous vous invitons à contacter votre
centre des impôts. Consultez la notice
pour remplir la déclaration N° 2044 des revenus fonciers de
l’année 2019.
Copropriétaire bailleur, confiez-nous la Gestion Locative de votre
bien et profitez de nos services d'accompagnement pour votre
déclaration.
* (4 appels de
charges 2019 et appels travaux payés en 2019, régularisation de
charges de l'exercice précédent).
** (en principe vous devez indiquer les provisions payées au cours
de l'année civile (du 01/01 au 31/12) quel que soit l'exercice
comptable de votre immeuble qui peut être décalé par rapport à
l'année civile (par exemple du 01/10 au 30/09). Vous devez donc proratiser ces
éléments et le Syndic ne peut le faire pour vous).